住宅情報ナビによると、首都圏で２０１２年までに毎年20,000戸程度のマンション供給が決まっているようです。
なんでも20階建て以上の高層マンションは、これから312棟も建設予定とのこと。
つまり、1年間に６０棟づつ首都圏に建つ計算！
東京以外で特に熱いのは川崎エリアの25棟だそうです。
分譲中の物件が多くなっているのを見ると、1年くらいは静観していたほうが良いかもしれませんね。
・現状 分譲中のマンションが急増している
・今後5年間 後から後から新築マンションが出てくる
売主・消費者が互いに静観⇒人口も減少傾向に・・・
それこそ、一人に一マンション、一家で２マンションなどといった革命的な意識変革でもない限り、マンション相場は下がりそうです。
ただし、直近のCTTには恐らく影響しないと思いますが・・・
明後日24日には正式な価格が発表されますが、
会員期に発表されていた28階の物件価格についての情報です。
（価格は「・・・・万円台」という表示のため+50万している数字）
【CTT会員期28階価格表】
| 方角 | ㎡ | 価格 | 坪単価 |
| 北 | 42.71 | 4050 | 312.92 |
| 北 | 57.73 | 5050 | 288.67 |
| 北 | 52.5 | 4650 | 292.29 |
| 北西 | 82.46 | 7250 | 290.14 |
| 西 | 78.2 | 6550 | 276.41 |
| 西 | 52.46 | 4750 | 298.8 |
| 西 | 67.46 | 5950 | 291.06 |
| 南西 | 87.44 | 8050 | 303.81 |
| 南 | 77.45 | 6950 | 296.13 |
| 南 | 77.49 | 7050 | 300.23 |
| 南東 | 89.01 | 8450 | 313.28 |
| 東 | 57.78 | 4950 | 282.71 |
| 東 | 71.17 | 6250 | 289.8 |
| 東 | 77.51 | 6750 | 287.38 |
| 北東 | 82.64 | 7750 | 309.47 |
※柱も大きいため実際の平米数よりも-5㎡と考えたほうがいいかもしれません。
出展元
まだ検討中の消費者にとってはうれしい話題ですが、まんざらでもなさそうです。
というのも、『住宅情報マンションズ』の物件情報を見ていたら、
明らかに分譲中のマンションの比率が増えてました。
2%⇒既に全物件情報の30％くらいでしょうか。
さらに興味深いニュースも・・・
■契約率は急落＜マンション＞在庫重く３割引きも……大量売れ残りの現場で何が起きているのか
好調だったマンションの売れ行きが鈍ったのは昨年後半。不動産経済研究所によると首都圏のマンションの契約率は昨年１～６月は平均７５％だったが、今年 １月に５２％に急落した。買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。その後も減っていない。あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借 入金の金利払いや広告費、人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」と明かす。
■購入層は様子見
売れ残り増を見越したビジネスも活発化する。不動産仲介の新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区）は４月、売れ残った新築マンションを投資ファンドと共同で安くまとめ買いして、元の売値よりも１～３割引きで再販売するビジネスを始めた。
価格が下がるにしろ、通常はごくごく緩やかに下がるので、
もしかすると新築物件が中古物件となる2年後くらいからもう一度底相場になるかもしれませんね。
CTTのMRにこれから行かれる方は24日に価格が発表されるので、
それ以降に行くのがよいと思います。
MRを見てきた感想についてですが、売り方が少し強引だなぁという印象を受けました。
最近のマンションは間取りが変更できたり内装の仕様も変えられたり、
という顧客重視のMRが多かったのですが・・・。
CTTはこの部屋でこの価格、豊洲の最終物件でネームバリューが最高だから高くて当たり前、気に入らなければ買わなくて結構ですよ、といったトーンです。
確かに豊洲の駅近マンションで、気に入った間取りを選べる新築となると
ここと住友の最終タワーしか選択肢はなくなりますが、価格でのバリュー感はないために
本当に豊洲に必要かどうか？を考えるきっかけになります。
（これから晴海、勝どきにもかなりの供給数がありますからね）
休日でしたが、MRにはPCTの時の1/5くらいの人数だったので、それほど人気が過熱する感じはありませんでした。逆から見れば、欲しい方は抽選なしで入居できるメリットはありそうですね。
正式な価格表が24日に出次第アップする予定です！
マンションの施工は始まっていても、なかなか販売（発表）されない物件が多いなか、
CTTと同じツインタワーが大崎にも建つようです。
住友不動産 大崎ウエストシティタワーズ
＜駅徒歩3分 39階のツインタワー 総戸数1084戸＞
大崎駅はペデストリアンデッキがあって、綺麗な町なのでこの物件も人気が出そうです。
初夏販売予定と、6月頃の募集でしょうか。
販売時期を遅らせているのは、もしかすると
CTTの売れ行きを見て値付けするのかもしれませんね。
一時期のマンションブームは一旦アイスブレークした感じもありますが、
これから発表される湾岸近辺のマンションはかなりの供給数が予定されています。
（およそ15,000戸くらいでしょうか。豊洲も入れると20,000戸規模）
以下に勝どき晴海、月島の物件をピックアップしてみました。
CTTの売れ行きにより、これらの物件の販売価格にも影響するでしょうね。
- 月島一丁目 ブリリア 中規模
- 月島一丁目 野村トリプル 55F 駅徒歩1分タワー
- 勝どき一丁目 ゴクレ＋URタワー 53F 駅直結、スーパー直結
- 勝どき四丁目 三井不動産広域複合再開発
- 勝どき五丁目 鹿島複合再開発
- 晴海二丁目 地所タワー
- 晴海三丁目 住友タワー
- 晴海五丁目 コスモイニシア 500戸
◆晴海地区の再開発計画PDF
＜出展 シティータワーズ豊洲マンション掲示板＞
感想は翌日にでもアップする予定です。
（ズバズバと忌憚なく書きます）
住宅情報の掲示板を見ると、MRに行かれた方が結構いらっしゃると思いますが、
今のところPCTの時ほど盛り上がっていない印象です。
・坪単価が豊洲で一番高く予想通り
・マンションの仕様が普通
・内廊下だが1.2mと幅が狭い
・バリュー物件（部屋）がない
などなど、メリットもデメリットも突飛したものがないのが原因のようですが・・・
18日以降、気になる価格やスケジュール資料などもアップしていきます。
分譲はちょっと・・・という方にも、豊洲には賃貸物件が結構あるようです。
豊洲には駅直結の賃貸マンションにシエルタワーがあるので、
比較してしまうと、どうしても価格の面で割高になったり、駅から遠くなったりしますが
短期的に住んでみるという点では、思ったより空き室があって色々選べそうですね。
豊洲地域の土壌はよくない、との公式見解が出たようで少し不安ですね。
築地市場の移転予定地、基準の4万倍のベンゼン
東京都が築地市場（中央区）の移転を予定している豊洲地区（江東区）の土壌の一部から、発がん性の指摘されているベンゼンが国の環境基準の4万3000倍 検出されたことが3日、明らかになった。生鮮食品が取引される卸売市場の予定地だけに、消費者の不安が高まることは必至。計画の大幅な見直しを迫られそう だ。ちょっと冷やし水になりそうです。
MRの開催直後のタイミングなので、CTTの販売には少なからず影響がありそうですね。
| CTT | PCT | TOT | |
| 管理費/㎡ | 294円 | 298円 | |
| 修繕費/㎡ | 123円 | 75円 | |
| 合計 | 417円 | 373円 |
↑は月額の平米単価で比較した管理費の結果です。
これだといまいちピン！と来ないですよね。
ここに35年間までの具体的な数字を入れてみると・・・
| PCT | 65㎡ | 75㎡ | 85㎡ |
| 10年 | 325万 | 375万 | 425万 |
| 20年 | 650万 | 750万 | 850万 |
| 35年 | 1138万 | 1313万 | 1488万 |
| TOT | 65㎡ | 75㎡ | 85㎡ |
| 10年 | 291万 | 336万 | 380万 |
| 20年 | 582万 | 671万 | 761万 |
| 35年 | 1018万 | 1175万 | 1331万 |
まだCTTは公開されていませんので今のところ管理費では
TOT＞PCTでその差は、75㎡の物件を35年間住んだとして138万となります。
管理費の高い物件は中古で値が付きにくいとも言われていますがCTTはどうなるのでしょうね？
湾岸地域の各マンションの略語を集めてみました。
5個以上分かる方はかなりのマンション通ですね。
- PCT パークシティ豊洲
- TOT THE TOYOSU TOWER
- CTT シティタワーズ豊洲
- SCT スターコート豊洲
- BTR BEACON Tower Residence
- シエル シエルタワー
- TTT THE TOKYO TOWER (勝どき)
- WCT WORLD CITY TOWERS
- TFC 東京フロントコート
- BMA Brilliaマーレ有明
- CTA シティタワー有明
5月1日のこちらの記事によると、坪単価は280万円前後になるようです。
RBAタイムズ
説明会の冒頭、同社執行役員都市開発事業本部営業統括部長・岡田時之氏は「皆さんからご質問が出そうですから､こちらからか価格を申し上げます」と切り 出し、「52平方㍍の１ＬＤＫで4500万円前後、67平方㍍の２ＬＤＫで5500万円前後、77平方㍍の３ＬＤＫで6500万円前後､最上階の151平 方㍍で２億1000万円台」と語った。
坪単価は１ＬＤＫで285万円、２ＬＤＫで270万円、３ＬＤＫで278万円ということで、
豊洲地域では最も高い価格になりそうですね。
この発表は既に内部に存在する価格表に基づいてのものと思われますので、
おそらく物件価格もそれほど乖離していないでしょう。
シティタワーズ豊洲の坪単価情報がちらほら出てきたようですね。
NBOnlineによると、近隣のマンション相場と同等で出すそうです。
つまり平均290万/坪になりそうです。
以下引用記事 首都圏マンション・本当の資産価値 第4回岡田部長の念頭にある“周辺相場”とは、シティタワーズ豊洲に隣接する、三菱地所や東京建物などが開発した「ザ・豊洲タワー」の相場である。同物件の1 坪（3.3平方メートル）当たりの平均単価は290万円と言われており、「この水準より高くも、安くもしない」と岡田部長は言う。
具体的には・・・
- 65㎡ 5712万
- 75㎡ 6590万
- 85㎡ 7470万
マンション購入は年収の5倍までと言われていますから、ファミリー物件として75㎡の物件を購入する場合、
頭金を1000万用意しても残り5590万、つまり年収1120万の人でないと厳しい数字になっています。
実際の数字が発表されるまで楽しみですね。
さて、ここからが核心部分だが、倍率４倍の住戸に本当に４人の希望者がいるかどうかは、対外的に見た場合誰にも分からない。
引用 第54回 売れ残りがあるのに、なぜ「完売御礼」？ 住宅業界の非常識
つまり、営業マンしか知り得ないのだ。
たとえば倍率４倍の住戸とされた１０３号室に、実質は２人の希望者しかおらず、残り２人分が“ダミー”だったとする。
このダミー分を実在する２人のうちの１人に振り分けることで、割り振られた顧客は当選倍率が３倍になる計算となる。
本来の１票分にダミー分の２票が加わることで、合計３票分のくじ（当選確率）を手にすることができるからだ。
ここに公開抽選のからくりがあり、こうしてダミーを入れることで、「キャンセルしない顧客」＝「当選させたい顧客」を優先させることができる仕組みだ。
そして、同様に「第１期２次」「第２期１次」……でも顧客選抜を繰り返すことで、契約住戸を積み上げていくのが分譲マンションの営業スタイルなのだ。
ちゃんと住んでくれそう、ローンも安全に完済しそうな人から順に当選させていく・・・
マンション販売も営利目的である以上、当然と言えば当然ですが
当選には巷で言う属性が重要のようですね。
逆から考えるとマンション販売の1期で当選された方は属性が良い、
つまり他の物件を見に行っても当選する確立は高いでしょう。
パークシティ豊洲のA棟坪単価一覧表です。
最も安い北中間3階の142万～
最も高い西中間50階の291万円まで幅広いですね。
全個数で平均してしまうと、非常に精度が低くなってしまうので、大まかに4方向の25階にある坪単価を出してみました。
・北向き 180万
・西向き 227万
・南向き 217万
・東向き 192万
こうしてみるとPCTの西向きはまさにオーシャンビューですから、一番高い坪単価になっています。
逆に北向きはイメージも悪く、お見合いもあるためこの坪単価になっているようです。
まだ、シティタワーズ豊洲の価格は発表されていませんが、
どのくらい変わっているのか楽しみですね。